福建省地方税务局关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知

福建省地方税务局

关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知

闽地税发〔2008〕64号

各市、县（区）地税局，省、各设区市地税局直属分局、稽查局，福州、厦门、泉州、漳州市地税局外税分局，泉州、南平市地税局征收分局：

    为配合国家开展土地市场的治理整顿，发挥税收的调节作用，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》(国税发〔2007〕132号)等有关规定，现就进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理有关事项通知如下：

    一、关于土地增值税预征管理

    (一)调整平均预征率。从2008年5月1日起，我省土地增值税平均预征率改为普通住宅1%－2%、非普通住宅2%－3%、非住宅及别墅4－5%，各地在幅度内确定当地适用预征率并上报省局备案。

    (二)推行单项预征率。对增值率明显偏高的房地产开发项目实行单项预征率，即：在房地产预售环节，根据售价及工程建设总投资预算，测算应纳土地增值税税额，以预计的应纳税额除以预计的转让收入计算一个比例，作为预征率，在每次预收房款时，按每笔收入乘以该预征率，以此计算每次应预缴的税款。单项预征率不得低于平均预征率。

    纳税人在财务账册上应对适用不同预征比例的房地产分别核算；对不能分开核算的，从高适用预征比例征收土地增值税。各地地税机关应加强对土地增值税预征的监督管理，通过与营业税税款入库数据比对等方式监控税源，对未按规定预缴税款的行为应严格按照有关规定加收滞纳金。

    二、关于土地增值税清算

    (一)加强清算管理。各地要严格按《福建省房地产开发企业土地增值税征收管理办法（试行）》规定，对清算项目按普通住宅、非普通住宅和非住宅分别计征土地增值税。对符合国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定的清算条件的项目应按规定期限办理清算手续，逾期不办理清算的按税收征管法第62条进行处罚。对纳税人不进行清算申报，不缴或者少缴应纳税款的，按税收征管法第64条规定处罚。对税务机关通知办理清算申报而拒不申报、提供虚假纳税资料造成不缴或者少缴税款的，按税收征管法第63条规定处罚。

    对本通知下发前已符合应清算条件至今尚未按规定进行土地增值税清算的房地产开发企业，应于6月30日前到主管税务机关办理清算手续。逾期不办理的，主管税务机关将按税收征管法的有关规定进行处理。

    (二)土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确。

    (三)设定四项开发成本预警值。鉴于我省各地开发成本存在较大差异，省局不做统一规定。但各设区市局应按国税发〔2006〕187号文规定，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项开发成本设定预警值。对土地增值税清算过程中，四项开发成本明显高于预警值，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除。

   三、关于房地产开发企业土地增值税核定征收率

    对清算过程中发现符合国税发〔2006〕187号文所规定的土地增值税核定征收情形的房地产开发项目，分别按以下规定实行核定征收：

    (一)对2006年1月1日前已竣工且销售完毕但尚未清算土地增值税的项目，由主管税务机关按照税款所属时期适用的预征率核定；

    (二)2006年1月1日起至2008年6月30日止，已竣工且销售完毕但尚未清算土地增值税的项目，按销售额的3%核定征收。

    (三)2008年7月1日起，按销售额的5%或主管地税机关确定的单项预征率核定。

    主管地方税务机关对实行核定征收土地增值税的房地产开发项目，应向纳税人开具《土地增值税核定征收通知书》(见附件1)送达纳税人。

    四、关于中介参与清算鉴证的问题

   中介机构在参与我省土地增值税清算鉴证过程中，除对销售普通住宅与非普通住宅进行清算鉴证外，还应就销售非住宅部分进行清算鉴证，并在《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》中体现，同时报送《土地增值税清算税款鉴证(销售非住宅)表》(见附件2)。具体鉴证办法参照《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）执行。

   附件：1、土地增值税核定征收通知书

         2、土地增值税清算税款鉴证（非住宅）明细表 
  　　　                       

                                     二ＯＯ八年四月七日